Motgang gjør oss sterkere

Skrevet av Daniel Kjørberg Siraj, konsernsjef i OBOS.

2023 har vært et krevende år for OBOS. Resultatmessig legger vi bak oss et svakt år som følge av lavere volum og marginer innenfor boligbyggingen, nedskrivninger av verdier på næringseiendom og boligtomter samt økte finanskostnader.

Et sviktende boligmarked både i Norge og Sverige har ført til et kraftig fall i boligsalg og boligbygging. Kombinasjonen av økte renter og byggekostnader setter press på vår lønnsomhet og evne til å oppfylle en offensiv strategi om økt volum på boligbyggingen på kort og mellomlang sikt. Det er gjort omfattende grep for å redusere kostnader, herunder smertefulle nedbemanningsprosesser, spesielt i vår svenske og norske småhusvirksomhet.

Samtidig har det vært viktig å opprettholde trykket på digitalisering av virksomheten, styrke medlemstilbudet og legge til rette for at OBOS-banken og forvaltnings- og rådgivningstjenester kan lykkes med å vokse. Vi har fortsatt med gode investeringer i nye boligtomter, byggestartet prosjekter tross lave forhåndssalg, økt eierskap i entreprenørselskapet NCC og besluttet å investere i ny fabrikk for boligbygging i Sverige. Disse investeringene vil gi konkurransekraft og økt lønnsomhet i framtiden og sikre et godt boligtilbud til medlemmene. Dette er mulig takket være en bred forretningsmodell der OBOS har store inntekter utenom selve boligbyggingen.

Høyt aktivitetsnivå i boligbyggingen tross urolige tider

I 2023 ble det solgt 1587 boliger for i alt 7,7 milliarder kroner, en reduksjon på over 60 prosent fra toppåret 2021. 3426 boliger ble overlevert til kunder, en nedgang på ca. 400 fra 2022. Ved utgangen av 2023 var det igangsatt 1685 boliger. Det er 57 prosent ned fra 2022 som følge av svakt salg gjennom året. Ved inngangen til 2024 har OBOS 5678 boliger under bygging. Det er betydelig ned fra inngangen til 2023 med 7745 under bygging (inkludert Solon), men OBOS er den boligutvikleren i Norden med flest boliger under bygging.

Boligkjøpsmodellene Bostart og Deleie senker terskelen til boligmarkedet, og gjør det enklere for flere av våre medlemmer å kunne eie sin egen bolig. 40 prosent av boligene som OBOS har solgt i leilighetssegmentet i Norge i 2023, har vært solgt med slike modeller. Mer enn 1300 medlemmer har til nå benyttet seg av denne muligheten. Medlemmene har ønsket et økt tilbud, og de siste årene er ordningen markant opptrappet. Dersom ny lovgivning kommer på plass i løpet av 2024, vil OBOS øke deleietilbudet ytterligere.

Samtidig er det fullt trykk med å få fram nye reguleringsplaner for å være godt posisjonert når markedet vender. I Oslo alene har OBOS over 2000 boliger på oppløpssiden til å få planvedtak i løpet av 2024. Det pågår også planarbeid i prosjekter med flere hundre boliger i Bergen og Trondheim. I Stockholm er det presentert vinner av parallelloppdrag for utvikling av prosjektet Stadsljus med 300 boliger som forventes salgsstartet senhøsten 2024.

Relevant for medlemmene og samfunnet

I løpet av 2023 fikk OBOS 26 649 nye medlemmer. Ved utgangen av året er antall betalende medlemmer 581 227, med 569 493 i Norge og 11 734 i Sverige. Det bekrefter at OBOS oppleves som relevant for sine medlemmer, og at det er attraktivt å være medlem. Den viktigste medlemsfordelen er forkjøpsretten til nesten 100 000 eksisterende boliger og i nye boligprosjekter, samt en rekke attraktive medlemstilbud i samarbeid med våre partnere. OBOS-banken rangeres som en av Norges beste dagligbanker, og har økt sin markedsandel. Banken tilbyr gunstige betingelser for medlemmer og for boligselskaper som OBOS forvalter.

Medlemsdemokratiet i OBOS har fått en fornyelse de siste årene. Et aktivt representantskap og åpne fysiske medlemsmøter bidrar til at organisasjonen kommer tettere på medlemmene. Det arbeides strukturert med medvirkningsprosesser for å få medlemmenes innspill til utviklingen av OBOS.

Samfunnsnytte og innovasjon

OBOS har vedtektsfestet at inntil 10 prosent av overskuddet skal disponeres til samfunnsnyttige formål. I 2023 ble det avsatt og disponert 184 millioner kroner til dette. Midlene prioriteres til idrett, kultur og frivillighet samt miljøtiltak i borettslagene. Selskapet OBOS Samfunnsarena har flere ikke-kommersielle møtesteder under planlegging i bydeler der OBOS bygger og er til stede. Dette gir grunnlag for mer inkluderende og trygge nabolag på innbyggernes premisser. Vi er ekstra stolte over samarbeidet med engasjerte foreldre for å skaffe bolig til unge med ulike former for funksjonshemning. I desember 2023 ble 10 unge medlemmer stolte eiere av sin egen bolig i et kollektiv i Lumanders Hage i Oslo, og flere nye prosjekter er under bygging og planlegging.

Som stor samfunnsaktør deltar OBOS aktivt i det offentlige ordskiftet både i Norge og Sverige rundt boligbygging og rammevilkår for borettslag og bransje. I innovasjonssatsingen OBOS Living Lab forsker vi på framtidens boliger for å kunne gi et bedre og mer tilpasset boligtilbud til medlemmene, men også å spre kunnskap om dette til både myndigheter og andre bransjeaktører. Gjennom klyngen Construction City og et tett samarbeid med ulike kompetansemiljøer innen bygg og utdanningsmiljøene, er OBOS engasjert i en rekke prosjekter som skal bidra til en mer bærekraftig, attraktiv og effektiv bransje og til samfunnsutvikling.

Grunn til framtidstro

Virksomheten har vært gjennom to vanskelige år med synkende boligsalg og lavere boligproduksjon. Resultatet for 2023 er svakere enn forventet, og vi forventer fortsatt krevende lønnsomhet innenfor boligbyggingsvirksomheten en tid framover. Samtidig er OBOS godt rustet til å møte disse utfordringene takket være god drift og kloke beslutninger i gode år. Tjenestetilbudet innenfor medlemsarbeidet, forvaltning og bank videreutvikles og utvides. Omstillingsarbeidet for å møte framtidige miljø- og klimakrav videreføres – som vår del av samfunnsdugnaden.

Ved inngangen til 2024 ser vi tegn til at vi får en bedret utvikling i boligmarkedet mot slutten av året som følge av lavere renter og at inflasjonen kommer ned. Det vil være positivt både for OBOS som boligbygger og for medlemmer og kunder som skal kjøpe eller selge bolig.

Jeg vil takke våre ansatte, styret, representantskap, samarbeidspartnere, medlemmer og kunder for et godt og tillitsfullt samarbeid. Dette samarbeidet er vi helt avhengige av for fortsatt å lykkes som en ledende boligbygger og samfunnsaktør – også i utfordrende tider.