Nye regler om korttidsutleie i borettslag og sameier

Fra og med 1. januar 2020 gjelder nye regler for kortidsutleie i borettslag og eierseksjonssameier. Kortidsutleie defineres som utleie under 30 dager. For eierseksjonssameiene er det vedtatt et «tak» på kortidsutleie av eierseksjoner i til sammen inntil 90 dager per år. Gjennom vedtekter kan det enkelte sameiet bestemme om øvre grense skal endres til noe mellom 60 til 120 dager. For borettslag gis andelseier en rett til å korttidsutleie i inntil 30 dager pr. år

Endring i regelverket har presset seg fram som følger av en økning i nettbaserte utleieplattformer, hvorav AirBnb er den mest kjente.

Denne typen utleie refereres jo da regelmessig bare til som «AirBnb-utleie» selv om det også er andre plattformer som tilbyr slik korttidsutleie.

Verken esl. eller brl. har tidligere hatt noen særlige regler om kortidsutleie. I eierseksjonssameier har det fram til nå vært antatt at adgangen til utleie har vært rimelig fri så lenge den ikke får preg av ren hotelldrift. Det har imidlertid ikke vært noen særlige begrensninger på utleie, selv om den skjer i en rimelig profesjonell ramme, og hvor grensen går mellom den forbudte hotelldrift og tillat profesjonell utleie har vært vanskelig å fastslå i praksis.

Etter vår mening er dette en viktig begrensning, det faktum at det finnes en dagsatt grense – enten denne er 60 eller 120 dager - vil antagelig gjøre det vesentlig mindre attraktivt å kjøpe en eierseksjon for «hotellutleie».

I borettslag har det vært alminnelig antatt at brukereierprinsippet i borettslagsloven er en vesentlig begrensning på adgangen til utleie av andelsboligen og omfanget av korttidsutleie antas å være mindre enn i eierseksjonssameier.

Imidlertid har det også her vært usikkerhet med tanke på hvilke regler som gjelder, all den stund borettslagsloven naturlig nok – loven ble til lenge før dette fenomenet meldte seg på arenaen - ikke har noen særbestemmelser om korttidsutleie.

For å skape klarhet er det vedtatt at også eiere av borettslagsleiligheter kan leie ut / overlate bruken av boligen til andre i inntil 30 dager per år.

Selv om enkelte har reagert på dette og har omtalt dette som en liberalisering av reglene, anser vi dette som mer av en presisering enn en liberalisering i materiell forstand. Det må også etter någjeldende lov legges til grunn at borettslaget ikke kan operere med noe totalforbud mot korttidsutleie, og en utleie i et omfang av inntil 30 dager antagelig er omtrent det man hadde måttet akseptere uansett.

For ordens skyld må det presiseres at dersom korttidsutleien medfører urimelig sjenanse eller ulempe for noen kan dette følges opp som mislighold og gi grunnlag for de vanlige sanksjoner mot dette.

 
28.10.2019 - Terje Sjøvold, Juridisk direktør i Advokatene i OBOS