OBOS Bostart

OBOS Bostart er en kjøpsmodell som gjør veien til boligdrømmen litt kortere. Bostart tilbys for utvalgte nyboligprosjekter.

Med OBOS Bostart kan du kjøpe en helt ny bolig til en lavere pris enn ordinær markedspris. For utvalgte prosjekter og boliger kan du nå velge mellom to priser: OBOS Bostart-pris og ordinær kjøpspris.

Du eier fortsatt boligen. Den eneste forskjellen er at den dagen du ønsker å selge, har OBOS retten til å kjøpe boligen tilbake til prisen du betalte for den, justert etter endring i boligprisindeksen til Eiendom Norge. Den eventuelt prosentvise verdiøkningen til boligen – fra du kjøper til du selger – er det du som får.

OBOS Bostart har ingen aldersgrense. Du kan velge å kjøpe med OBOS Bostart uansett hvor du er i livet – enten du er ung eller gammel.

Her finner du boligprosjektene som tilbyr OBOS Bostart

Se Spørsmål og svar om OBOS Bostart nederst på siden.

Hvordan fungerer OBOS Bostart?

Du kjøper boligen til en lavere pris mot at OBOS, når du velger å selge, har rett til å kjøpe boligen tilbake til opprinnelig salgspris pluss eventuell prosentvis verdistigning tilsvarende prisøkning på boliger i området basert på boligprisindeksen til Eiendom Norge.

For å hindre at noen får en tilfeldig gevinst og for å motvirke spekulasjon, vil OBOS tinglyse en tilbakekjøpsrett på boligen.

Hva skjer når boligprisene stiger eller faller?

Skulle boligprisene falle vil boligprisindeksen fra Eiendom Norge være negativ. I et slikt tilfelle vil kjøpstilbudet fra OBOS være lavere enn det du i utgangspunktet betalte for boligen. Har markedsprisen falt må andelseier ta et tap på lik linje med andre boligeiere.

Spørsmål og svar

Hvorfor lanserer OBOS dette alternativet og hvem er målgruppen?

De stadig økende og høye boligprisene i boligmarkedet har medført at det er vanskelig for unge og andre uten stor egenkapital å kunne komme seg inn i boligmarkedet. Det har blitt et «klasseskille» i boligmarkedet og OBOS Bostart er en håndsrekning for å bidra til å redusere dette.

Må jeg være OBOS-medlem for å kjøpe bolig med OBOS Bostart?

Ja. Er du ikke OBOS-medlem? Meld deg inn her

Hva betyr dette tilbudet i praksis for meg som kjøper?

Du får kjøpt bolig til en pris som er lavere enn ordinær pris. Dette mot at OBOS har en tinglyst forkjøpsrett på boligen dersom du ønsker å selge den.

Tilbakekjøpsprisen er i utgangspunktet beløpet som kjøper betalte for boligen og for eventuelle tilvalg og endringer som ble betalt før overtagelsen. I tillegg kommer den prosentvise verdistigningen som tilsvarer prisøkningen på boliger i området, basert på boligprisindeksen til Eiendom Norge. Verdistigningen for boligen vil være prosentvis den samme som for gjennomsnittet for alle boliger i området.

(OBOS’ forkjøpsrett gjelder også ved tvangssalg og ved arv. Det vil si ved ethvert eierskifte, bortsett fra når boligen blir overført til nærstående).

Vil jeg stå som 100 % eier av boligen og ha full råderett over den?

Ja. Du vil stå som 100 % eier av boligen og ha full råderett over den.

OBOS vil ha tinglyst en tinglysingssperre for å sikre at tilbakekjøpsretten blir respektert. OBOS har plikt til å medvirke til tinglysing av eierskifter som gjennomføres i overensstemmelse med kjøpsvilkårene for OBOS Bostart.

Kan jeg benytte OBOS-ansienniteten min på salgsmøtet?

Ja. Salgsmøtet gjennomføres som vanlig. Du velger bolig og har tiden fram til kontraktsmøtet til å bestemme deg for om du vil kjøpe boligen til OBOS Bostart-pris eller til ordinær pris.

OBOS Bostart-pris eller ordinær pris? Valg av kontraktsmodell

Når må jeg bestemme meg for om jeg skal kjøpe boligen til OBOS Bostart-pris eller til ordinær pris?

Det gjør du på kontraktsmøtet når kjøpekontrakten skal signeres.

Hva om jeg ombestemmer meg etter kontraktsmøtet? Kan jeg endre kontrakten fra OBOS Bostart til ordinært kjøp før jeg overtar boligen?

Ja, det kan du. Senest innen fire måneder før overtagelse er det mulig å endre fra OBOS Bostart-kontrakt til ordinær kjøpskontrakt. Hvis du velger å endre vil det påløpe en tilleggskostnad som avhenger av prisstigningen i det aktuelle eiendomsmarkedet. Ny kjøpekontrakt må utarbeides.

NB! Egen avtale gjelder for leiligheter kjøpt i Ulvenparken borettslag. Ta kontakt med prosjektselger for informasjon.

Kan jeg endre kontrakten fra ordinært kjøp til OBOS Bostart før jeg overtar boligen?

Nei, dessverre. Det er ikke mulig å endre kjøpekontrakten fra ordinært kjøp til OBOS Bostart etter at kjøpekontrakt er signert.

Er det forskjell på reglene for forkjøpsrett i de to modellene?

Andelseier har i henhold til borettslagsloven rett til å selge eller overføre andelen til et nærstående familiemedlem uten at det utløser forkjøpsrett for andre. Det samme gjelder også i forhold til tilbakekjøpsretten til OBOS.

Ved overføring til et nærstående familiemedlem må ny andelseier (familiemedlemmet) signere et dokument som bekrefter kjennskap til tilbakekjøpsretten til OBOS. Dette for at OBOS skal godkjenne tinglysing av eierskiftet.

Dersom det ikke er aktuelt med salg eller overføring av andelen til et nærstående familiemdlem, gjelder OBOS' forkjøpsrett ved kjøpekontrakt for OBOS Bostart.

Ellers gjelder vanlig forkjøpsrett for OBOS-medlemmer i begge tilfellene.

Lånefinansiering for kjøperen

Hvordan vil banken oppfatte OBOS tilbakekjøpsrett ved søknad om lån?

OBOS Banken forholder seg til avtalt kjøpesum og vurderer denne som panteobjektets verdi.

Vil det være noe problem å få lån med pant i andelen når OBOS nå har tinglyst tilbakekjøpsrett?

Nei.

Tilvalg og endringer

Hvordan vil tilvalg og endringer påvirke tilbakekjøpsprisen. Inngår dette i grunnlaget for indeks?

Tilvalg og endringer som er bestilt fra og betalt til utbygger før overtagelse vil inngå i kjøpesummen som skal indeksreguleres. Det samme vil gjelde dersom borettslaget har utført påkostninger som gir andelen verdiøkning og som har medført en økning av andelens felleslån.

Avbestilling før overtagelse

Hva skjer dersom jeg avbestiller en OBOS Bostart-kontrakt før overtagelse? (Ref. Bustadoppføringslova)

Ved avbestilling før vedtatt byggestart påløper et gebyr på kr 100 000. Ved avbestilling etter vedtatt byggestart er gebyret pålydende kr 150 000.

OBOS-ansiennitet og overføring av andel

Kan bestemor kjøpe leilighet på salgsmøtet med sin ansiennitet og så overføre andelen til sitt barnebarn?

Ja, andelen kan overføres til nærtstående familiemedlem. 

Utløser dette tilbakekjøpsrett for OBOS?

Nei, men barnebarnet må signere på at det er kjent med tilbakekjøpsretten til OBOS.

Overføring av andel til nærstående familiemedlem

Går retten til å overføre andel til nærstående familiemedlem foran OBOS' tilbakekjøpsrett?

Ja. Ordinære regler om salg og overføring av andel til nærstående familiemedlem går foran tilbakekjøpsretten.


Hva skjer da i forhold til OBOS' tilbakekjøpsrett? Bortfaller den eller følger den andelen?

Den nye andelseieren (familiemedlemmet) må underskrive en erklæring som viser kjennskap til tilbakekjøpsretten til OBOS. Dette for at ny andelseier skal kunne tinglyses. OBOS har etablert tinglysingssperre.

Tilbakekjøpsretten bortfaller ikke før etter at OBOS har kjøpt boligen eller at OBOS takker nei til å kjøpe boligen.

Betaling av eiendomsskatt

Må jeg betale eiendomsskatt av markedsverdien selv om jeg har kjøpt boligen til en lavere pris?

Ja. Andelseieren må betale eiendomsskatt basert på en estimert markedsverdi som er fastsatt av myndighetene. Betaling av skatt og offentlige avgifter er andelseierens ansvar. 

OBOS' tilbakekjøpsrett

Hva betyr denne retten i praksis?

Hvis en andelseier som har kjøpt boligen med OBOS Bostart ønsker å selge, må andelseieren ta skriftlig kontakt med OBOS og tilby OBOS å kjøpe boligen. Andelseieren må da oppgi hva boligen ble kjøpt for, inkludert eventuelle tilvalg og endringer. Dette må kunne dokumenteres.

Det er Eiendom Norges boligprisindeks for Oslo som gjelder og prisendringen beregnes fra kontraktstidspunkt for kjøpet og frem til tilbudstidspunktet for tilbakekjøp.

OBOS har som hovedregel 30 dager på å beslutte om vi vil kjøpe boligen. Bostartkjøper plikter å legge til rette for at OBOS BBL kan befare boligen så snart som mulig etter at tilbud er gitt. OBOS har rett til å befare leiligheten før beslutningen om tilbakekjøp tas. OBOS BBLs frist for å akseptere tilbudet løper tidligst ut ti dager etter at OBOS BBL har hatt mulighet til å foreta befaring.

NB! OBOS har tilbakekjøpsrett, men ikke tilbakekjøpsplikt.

Hvorfor skal OBOS ha tilbakekjøpsrett?

For å hindre at noen får en tilfeldig gevinst og for å motvirke spekulasjon, tinglyser OBOS en tilbakekjøpsrett på boligen. 

Fordi vi gir en rabatt på OBOS Bostart-prisene, ønsker OBOS å ha muligheten til å få igjen noe av dette ved et eventuelt senere salg.

Gjelder tilbakekjøpsretten kun etter overtagelse?

Ja. Det er ikke anledning til å videreselge boligen før overtagelse.

Tilbakekjøpsretten kommer derfor i praksis til anvendelse først etter at kjøper har overtatt boligen.

Hvor lenge varer tilbakekjøpsretten til OBOS?

Den varer inntil OBOS eventuelt har takket nei til tilbakekjøp og således frasagt seg retten. 

OBOS vil da besørge sletting av heftelsen på boligen.

Hva skjer med tilbakekjøpsprisen dersom jeg helt eller delvis har nedbetalt felleslånet?

Du får da utbetalt indeksregulert kjøpesum. Gjenstår det noe felleslån kommer dette til fradrag siden dette følger boligen og overtas av OBOS.

Samlivsbrudd

Hva skjer dersom et par som har kjøpt bolig sammen opplever samlivsbrudd og den ene parten ønsker å beholde kontrakten?

Her vil retten til å overføre andelen til nærstående familiemedlem kunne komme til anvendelse.

Se generelle regler for overføring av bolig

Vil dette utløse rett for tilbakekjøp fra OBOS?

Nei. 

NB! Ved overføringer der verken OBOS' tilbakekjøpsrett eller forkjøpsretten generelt gjelder, vil OBOS' rett fortsatt hefte ved boligen helt til OBOS får mulighet til å kjøpe boligen tilbake. 

Prisfall i markedet

Hva skjer hvis boligprisene faller slik at markedsprisen på boligen blir lavere enn hva jeg betalte?

Da vil boligprisindeksen fra Eiendom Norge være negativ og kjøpstilbudet fra OBOS vil i så fall være til en lavere kjøpspris enn det du betalte. Har markedsprisen falt må andelseier ta et tap på lik linje med andre boligeiere.

Hvorfor skal ikke OBOS også da «måtte» kjøpe boligen?

Uansett om prisen har gått opp eller ned har OBOS en tilbakekjøpsrett, men ingen plikt.

Frikjøp fra tilbakekjøpsretten til OBOS

Kan jeg senere kjøpe meg ut av OBOS tilbakekjøpsrett og fortsette å eie og bo i boligen?

Nei. Andelseier har ingen rett til frikjøp. 

Hva skjer om jeg vil selge boligen og OBOS ikke vil benytte tilbakekjøpsretten sin?

Andelseier plikter skriftlig å tilby OBOS å kjøpe boligen. Dersom OBOS ikke ønsker å kjøpe står andelseier fritt til å selge boligen i markedet med vanlig forkjøpsrett for OBOS-medlemmer.

Videresalg av bolig

Kan jeg selv skaffe en kjøper som aksepterer at OBOS sin tilbakekjøpsrett fortsatt skal hefte ved andelen?

Nei. Kun et nærstående familiemedlem kan overta boligen med denne heftelsen, ellers må boligen tilbys OBOS. Takker OBOS nei kan boligen legges ut for ordinært salg med ordinære forkjøpsregler. 

Slitasje, vedlikehold og takst

Justeres tilbakekjøpsprisen i forhold til tilstand på boligen slik at det korrigeres for oppussing, unormal slitasje eller dårlig vedlikehold?

Nei. Tilbakekjøpsprisen reguleres kun i forhold til indeksen til Eiendom Norge.

OBOS står derimot fritt til å avstå fra kjøp dersom boligen er unormalt nedslitt eller av andre grunner. 

Eventuelle oppussinger og oppgraderinger etter etter at kjøperen overtok boligen vil ikke inngå i kjøpsprisgrunnlaget da dette ikke ansees som en påkostning.