En av Nordens største boligbyggere

OBOS er Norges største boligbygger og en av de største i Norden.

OBOS driver utvikling, produksjon og salg av eiendom og bolig, og har i tillegg virksomhet innenfor eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, rådgivning, digitale tjenester, bankvirksomhet, utleie av næringseiendom, fornybar energi samt aksjeinvesteringer innenfor sektorene bygg, eiendom og anlegg. Virksomheten foregår primært i Norge og Sverige. Hovedkontoret er i Oslo.

Boligbyggelaget ble stiftet 19. august 1929 som Oslo og omegn Bolig- og Sparelag (OOBS) av bygningsarbeidernes leder i Oslo Martin Strandli og arkitekt Jacob Christie Kielland.

Oversiktsbilde av Etterstad borettslag

I 1931 sto det første OBOS-borettslaget ferdig – Etterstad 1 i Oslo.

 

Svarthvitt bilde av Martin Strandli, en av OBOS' grunnleggere

Martin Strandli, en av OBOS' grunnleggere.

 

Kommunens byggende organ

Organisasjonsmodellen var inspirert av den svenske modellen for kooperativ boligbygging: Et andelslag bygger rimelige boliger for sine hussøkende medlemmer. I 1935 ble navnet endret til Oslo Bolig – og Sparelag (OBOS), og boligbyggelaget inngikk en avtale med Oslo kommune om å være kommunens byggende organ.

Svarthvitt bilde av fullsatt tildelingsmøte på 50-tallet

Fullsatt tildelingsmøte for Oppsal borettslag på 50-tallet.

 

Bygget drabantbyene

Opprettelsen av Husbanken i 1946 gjorde at en effektiv modell for boligbygging tok form: Kommunen stilte med tomter, Husbanken stilte med lån og OBOS bygde.

Svarthvitt oversiktsbilde over Lambertseter

I 1954 satte Norge europarekord i boligbygging. Bildet er fra byggingen av Lambertseter.

 

Utover i 1960- og 1970-årene ble OBOS-navnet særlig knyttet til den store utbyggingen av Oslos drabantbyer som Manglerud, Oppsal, Tveita, Ammerud, Romsås og Holmlia. Fra starten i 1929 og fram til i dag har OBOS bygget over 100 000 boliger.

Svarthvitt bilde av en kvinne som sitter og leser.

Fru Aure fra forbrukerrådet inspiserer en ny bolig på Romsås i 1971.

 

Markedet overtar

Fra 1977 begynte Oslo kommune å selge tomter til markedspris, og fra 1982 ble prisreguleringen på borettslagsboliger delvis opphevet. Fra å være et boligbyggelag i et prisregulert marked, er OBOS i dag en boligbygger som konkurrerer på samme vilkår som andre.

Pilestredet park tidlig på 2000-tallet

På 2000-tallet var OBOS med på å bygge Pilestredet Park, på området til det gamle Rikshospitalet – midt i Oslo!

 

Størst i Norge – blant de største i Norden

OBOS er i dag Norges største boligorganisasjon og virksomheten strekker seg over hele Norge. I tillegg driver OBOS en omfattende virksomhet i Sverige. OBOS er nå Norges største boligbyggelag – og en av Nordens største boligbyggere og boligforvaltere.

Høydepunkter i OBOS' historie – tiår for tiår

1920- og 1930-tallet

19. august 1929 stiftes Oslo og omegn Bolig- og Sparelag (OOBS) med mål å forbedre boforholdene i Oslo. De boligsøkende skulle yte sitt ved å spare, og boligene skulle tilbys medlemmene til selvkost. Boligene skulle være enkle, men med solid og moderne innredning.

I 1935 startet et samarbeid med Oslo Kommune om å skaffe rimelige og byggeklare festetomter og OOBS endrer navn til OBOS – Oslo Bolig- og Sparelag. Dette er starten på en akselererende boligutbygging, og i løpet av 1930-årene bygget OBOS nesten 2 500 leiligheter.

Det første borettslaget er Etterstad 1, som overdras OBOS til forvaltning i 1931. Utover tiåret bygget OBOS på Tøyen, langs Maridalsveien, på Sagene, på Ila og på Balkeby. Bebyggelsen består stort sett blokker på fem etasjer med yttervegger av murstein. De fleste leilighetene er toroms på om lag femti kvadratmeter. De små uteområdene lages som forhager, og det er sparsomt med parkeringsplasser.

1940-tallet

Andre verdenskrig satte en fullstendig stopper for all boligutbygging. Da freden kom var materialmangelen stor, og byen skrek etter flere boliger. Ordren for gjenreisningen lød som følger: «Flest mulig, raskest mulig og billigst mulig». I 1946 ble Den Norske Stats Husbank opprettet, og folket ble tilbudt gunstige finansierings- og støtteordninger.

Aker kommune ble slått sammen med Oslo i 1948, og en rekke Aker-gårder ble kjøpt opp og regulert til boligfelt. Aker boligbyggelag fusjoneres med OBOS. Etterkrigstidens standard ble enkel, men solid, og husbankens norm på 80 kvadratmeter ble en prototype med få variasjoner.

I 1948 inngikk OBOS en ny avtale med Oslo kommune, der kommunens venteliste på 9 000 personer ble slått sammen med medlemslisten i OBOS, som da var på 5000 medlemmer. OBOS hadde dermed 14 000 medlemmer. Oslo kommune forpliktet seg til å skaffe billige festetomter, mens OBOS skulle bygge både for egne opprinnelige medlemmer og kommunens husløse.

På 1940-tallet bygget OBOS stort sett innenfor Oslos gamle grenser, for eksempel på Etterstad og på Ekeberg. OBOS bygget i overkant av 3 500 boliger dette tiåret.

1950-tallet

Boligmangelen var fortsatt stor, og politikerne var enige om at det skulle bygges flest mulig boliger til lavest mulig pris. Inspirasjonen kom fra svenskenes «smal- og punkthus». I 1950 kom «Plan for Lambertseter», og Norge fikk dermed sin første drabantby.

Det var vanlig med sadeltak som gav plass til loftsboder, og yttervegger av murstein, men etterhvert ble det vanligere med flate tak, og lettbetong som ytterkledning. På grunn av Husbankens arealkrav ble balkongene plassert utenpå blokkene, ettersom de da ikke ble regnet med i boarealet.

På 1950-tallet bygget OBOS rekordmange boliger; hele 20 000. Det ble blant annet bygget på Lambertseter, Oppsal, Manglerud, Keyserløkka, Valle Hovin og Kalbakken.

Dette tiåret bygges det flest treromsleiligheter på cirka 65 kvadratmeter, og hver syvende leilighet fikk egen parkeringsplass.

I 1952 ble OBOS Forretningsbygg stiftet.  Hovedoppgaven til OBOS Forretningsbygg var å bygge ut kjøpesentere i områder der OBOS bygget boliger.

1960-tallet

Oslo vokste raskt og boligdebatten var preget av å holde byggekostnadene nede. Rasjonell seriebygging med bruk av kraner, prefabrikkerte elementer og rasjonelle forskalingssystemer preget byggevirksomheten, og resultatet ble mange like blokker med flate fasader.

OBOS fortsatte å bygge ut de store feltene som Ammerud, Tveita, Haugerud, Bogerud, Rustad og Haugenstua. Enerhaugen borettslag ble bygget i 1965 og er det første byfornyelsesprosjektet etter Oslo Kommunes omdiskuterte rivingsvedtak.

Det ble nå en markert overgang til fireroms leiligheter, mens andelen treroms leiligheter avtok.
Balkongene ble trukket inn i leilighetene, noe som gav penere fasader og lettere vedlikehold. Garasjeplasser i kjelleren ble mer vanlig, selv om OBOS også valgte å satse på frittstående garasjehus.

Det ble laget sandkasser og lekeplasser som et resultat av at utearealene nå ofres noe mer omtanke. 60-tallets OBOS-boliger består av en blanding av høyhus, småhus og lavblokker. Totalt bygget OBOS 15 000 boliger på 1960-tallet.

1970-tallet

Sekstiårenes rasjonelle høyhusbebyggelse utløste en debatt om hvorvidt høyhus gir et godt oppvekstmiljø for barn, og OBOS la på 70-tallet sterkere vekt på bomiljøet.

Blokker på tre og fire etasjer ble igjen vanlig. Blokker og småhus blandes og settes sammen i tun. Satsingen på et rikere og mer variert miljø kostet mer, og kom i en periode med økende inflasjon.

OBOS bygget blant annet på Romsås, Furuset, Ellingsrud, Lindeberg, Hovseter og Ullern dette tiåret. Leilighetene ble større, og nesten halvparten er fireroms. Store terrasser og balkonger knytter leilighetene sammen, og trafikksikring ble viktig under planleggingen av uteområdene.

Et annet krav var at utearealene skulle være ferdige ved innflytting, noe som innebar at sandkasser, lekeplasser, lekeutstyr, støttemurer og gjerder var på plass fra starten av. På 1970-tallet bygget OBOS 16 000 boliger, hvorav ti prosent småhus.

1980-tallet

Boligpolitikken ble underlagt de frie markedskreftene, og utbyggingen svingte i takt med etterspørselen, noe som førte til synkende boligproduksjon. Søndre Nordstrand var åttiårenes største utbyggingsfelt, først Holmlia, deretter Bjørndal. Arkitekturen ble rikere, og det ble vanskeligere å holde seg innenfor husbankens rammer. Påbud om garasjer og synkende husbankandel betydde ytterligere økning i innskuddene.

Bygningsslitasje og økte krav til bostandard, gjorde det også nødvendig med omfattende fornyelsesarbeider. OBOS ferdigstilte i dette tiåret i overkant av 8 300 boliger. Åttitallet ble også preget av at prisreguleringen på borettslagsboliger ble opphevet. OBOS gjorde "århundrets tomtehandel" på vegne av borettslagene og kjøpte alle borettslagenes festetomter fra Oslo kommune i 1985.

Tiåret preges også av jappetid og høyt låneopptak. Helt mot slutten av tiåret kom krakket. Bunnen falt ut av boligmarkedet, mange fikk alvorlige gjeldsproblemer og boligbyggingen gikk i stå.

1990-tallet

Begynnelsen av nittitallet preges av økonomiske nedgangstider, og at store byggeprosjekter stoppes. OBOS og Selvaagbygg er de eneste store utbyggerne som ikke går konkurs eller blir refinansiert i denne perioden, og det ble nesten ikke bygget nye boliger.

Fra 1990 til 1999 ferdigstilte OBOS bare 2 134 boliger. I 1993 nådde boligprisene sitt absolutte bunnivå siden slutten av åttitallet, men derfra gikk det bare en vei.

Priskurven skjøt i været, og produksjonen av nye boliger kom i gang igjen. Mange av boligprosjektene ble nå bygget i samarbeid med andre utbyggere, ofte entreprenører.
De eldste borettslagene begynte å få nedbetalte husbanklån, og hadde råd til nødvending rehabilitering. Gjennom 90-tallet styrket OBOS også bruktboligtilbudet til medlemmene. OBOS omsatte ved slutten av tiåret bruktboliger gjennom tre kanaler, OBOS-megleren, Exact Eiendomsmeglere og Varden Eiendomsmegling.

OBOS avsluttet århundret med å feire sitt 70-årsjubileum i 1999. OBOS Forretningsbygg har vokst til et av landets største eiendomsselskaper, og eier i tillegg til forretningssentre og kontorbygg, også to hoteller.

2000-tallet

Etter at boligmarkedet ble avregulert på 80-tallet, endret OBOS’ rolle seg fra å være et gjennomføringsorgan for det offentlige til en konkurranseutsatt bedrift som arbeider under samme rammevilkår som andre aktører i næringslivet. I starten av år 2000 er all vanlig boligbygging i Norge er overlatt til markedskreftene.

Frem til 2008 satte boligprisene i Norge, og særlig Oslo-området, stadig nye rekorder, og ved inngangen til det nye århundret hadde OBOS flere tusen boliger på ulike stadier under planlegging.

OBOS ferdigstilte blant annet nye boliger på Marienlyst, på det gamle messehallområdet på Sjølyst, på Fredensborg og i Pilestredet Park. Sistnevnte er tildelt en rekke priser og utmerkelser, blant annet Oslo bys arkitekturpris i 2005 og Statens Byggeskikkpris i 2007.

I desember 2007 flyttet de første beboerne inn i leilighetene i Turbinen borettslag i Kværnerbyen, hvor OBOS er i gang med å bygge en helt ny bydel med nærmere 1800 boliger. I løpet av 2008 stoppet nyboligsalget opp, men tok seg kraftig opp igjen første halvår 2009.

2010-tallet og frem til i dag

De siste årene har OBOS fusjonert med en rekke boligbyggelag i Norge, og har nå regionkontorer i Bergen, Trondheim, Ålesund, Stavanger, Tønsberg, Fredrikstad og Hamar. Block Watne og svenske Myresjöhus og Kärnhem har også blitt en del av OBOS-familien. OBOS ble dermed representert over store deler av Sverige, og OBOS er nå en av de største boligbyggerne i Norden.

Også innen forretningsbygg vokser OBOS mye, med stadig nye hoteller, kjøpesentre og andre næringsbygg. OBOS har også en betydelig bankvirksomhet, og er en viktig støttespiller for mange organisasjoner og institusjoner innen idrett og kultur. Ved utgangen av 2016 hadde OBOS mer enn 400 000 medlemmer over hele landet.

Det som var et initiativ fra boligløse bygningsarbeidere, har blitt Norges viktigste boligorganisasjon. Men vi er fortsatt eid av våre medlemmer, og har fortsatt som hovedoppgave å dekke våre medlemmers boligbehov. Overskuddet fra vår virksomhet brukes til å oppfylle organisasjonens hovedformål, og på denne måten kommer all vår virksomhet medlemmene til gode.