Virksomheten og virksomhetsområdene

OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til IFRS avlegger ett konsernregnskap.

OBOS driver utvikling, produksjon og salg av eiendom og bolig, og har i tillegg virksomhet innenfor eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, rådgiving, bankvirksomhet, aksjeinvesteringer og utleie av eiendom. Virksomheten foregår hovedsakelig i Norge og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo. 

Hendelser etter balansedagen

Det har etter balansedagen ikke inntruffet hendelser av vesentlig betydning for det avlagte regnskapet. Etter regnskapsårets utgang har covid-19 ført til nye nedstengninger i samfunnet både i Sverige og Norge. OBOS følger utviklingen tett og gjennomfører nødvendige tiltak løpende. OBOS har langsiktighet i eksisterende investeringer, og det har så langt i 2021 ikke ført til vesentlig utsettelse og/eller forsinkelse av pågående prosjekter. Det har vært covid-19-utbrudd på byggeplasser i Norge og i fabrikken i Sverige. OBOS’ prosjekt- og byggeledere jobber kontinuerlig for at byggeplassene og fabrikkene, samt OBOS’ entreprenører overholder alle smittevernregler. Med riktige tiltak og daglig oppfølging har det vært mulig å opprettholde drift både på byggeplasser og i fabrikkene.

Årsregnskapet

Resultatet før skatt i 2020 var 3 224 millioner kroner, mot 3 737 millioner kroner i 2019. Resultatet etter skatt utgjorde 3 021 millioner kroner, mot 3 415 millioner kroner i 2019. OBOS-konsernets samlede omsetning var 12 246 millioner kroner, mot 14 924 millioner kroner i 2019.

Totalkapitalen ved utgangen av året var 97 915 millioner kroner, sammenliknet med 90 992 millioner kroner året før. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 29 112 millioner kroner, mot 25 979 millioner kroner i 2019. Egenkapitalandelen per 31.12.2020 var 29,7 prosent, mot 28,6 prosent ved utgangen av 2019. Verdijustert egenkapital var 49 625 millioner kroner, mot 45 128 millioner kroner ved utgangen av 2019.

Styret vurderer konsernets egenkapital som solid og er tilfreds med årets resultat. Dette gir OBOS-konsernet et solid utgangspunkt for 2021.

Disponering av årsresultatet

Morselskapet i OBOS hadde i 2020 et overskudd etter skatt på 2 874,3 millioner kroner, mot 3 201,7 millioner kroner i 2019. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet:

Annen egenkapital: 2 874 274 123 kroner
Totalt disponert: 2 874 274 123 kroner

Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 16 379,6 millioner kroner. Dette gir en egenkapitalandel på 74,9 prosent per 31.12.2020.

Samfunnsansvar og samfunnsbidrag

OBOS har som strategisk mål å utvikle byer og steder og å utøve samfunnsansvar. Generalforsamlingen i OBOS har vedtektsfestet at inntil 10 prosent av foregående års overskudd etter skatt kan gå til samfunnsnyttige formål. I 2020 ble 125 millioner kroner disponert til gode formål innenfor kultur, idrett og miljø, hvorav en større del også omfatter samarbeidsavtaler hvor medlemsfordeler inngår. 41 millioner kroner av denne summen ble delt ut gjennom OBOS Jubel, til arrangementer og tiltak som ikke kunne arrangeres på grunn av koronapandemien. Det var medlemmene som nominerte mottakere av midlene.

Gjennom konsernets formålsbestemmelse og forretningsidé forplikter OBOS seg til å leve opp til gjeldende internasjonale standarder som ivaretar menneskerettigheter og sosiale forhold for arbeidstakere, verner om det ytre miljø og bekjemper korrupsjon i alle
forretningssammenhenger.

Det vises til kapittelet «Bærekraft og samfunnsansvar» for en nærmere beskrivelse av dette arbeidet.

Forutsetning om fortsatt drift

OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens § 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift.

Solgte boliger

Graf som viser brutto antall solgte boliger fra 2016 til 2020.

Brutto antall

 

Igangsatte boliger

Graf som viser igangsatte boliger 2019 - 2020

Hvit søyle, netto antall. Blå søyle, brutto antall.

 

Segmentene

Alle henvisninger til segmentregnskap, herunder omsetning, resultat, og utlåns- og innskuddstall i bankvirksomheten, er i samsvar med intern rapportering i konsernet. Se note fire for ytterligere detaljer.

Boligutvikling

Boligbyggingen i OBOS skjer i Norge gjennom selskapene OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebu og OBOS Block Watne. I Sverige skjer boligbyggingen gjennom OBOS Sverige, som eier varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan, og gjennom OBOS Kärnhem og OBOS Nya Hem. Sistnevnte selskap ble etablert i 2020. Virksomhetene er samlet i divisjonen for boligutvikling. OBOS-medlemmer har nå forkjøpsrett til alle nye boliger som selskapene legger ut for salg.

OBOS Nye Hjem og OBOS Fornebu driver prosjektutvikling og utbygging primært av blokkbebyggelse i de største byene; Oslo, Stavanger, Trondheim og Bergen, samt Fredrikstad, Tønsberg og i Hamar-regionen. Prosjektene gjennomføres i hel- og deleide selskaper der byggearbeidene anskaffes i totalentrepriser.

OBOS Block Watnes kjernevirksomhet er utvikling og utbygging av boligprosjekter i randsonen av større byer fra Trøndelag og sørover, enten i egenregi eller med samarbeidspartnere. Utviklingen av eiendommer, produktutvikling, salg og bygging utføres av egne ansatte.

Boligbyggingen på Ulven er i gang og skjer i regi av Ulven Bolig AS. Selskapet er i 2020 overført til OBOS Nye Hjem AS. Byggingen av til sammen 700 boliger, en 6-avdelings barnehage og ca. 1 200 kvadratmeter næringsarealer er godt i gang. Samlet skal det bygges over 2 000 boliger på Ulven de neste årene og utvikles 200 000 kvadratmeter næringsarealer.

OBOS Nya Hem ble etablert i 2020 for å kjøpe tomter og utvikle boligprosjekter i og rundt Stockholm, Göteborg og Malmö. I løpet av 2020 vant selskapet flere budprosesser om tomteområder i disse byene, blant dem det prestisjefylte Gasklockan-prosjektet i Stockholm.

OBOS Sverige, med varemerkene OBOS, Myresjöhus og SmålandsVillan, er den største småhusaktøren i Sverige og bygger sine hus i tre. Boligene produseres i egne fabrikker (planelementer og moduler) for kunder med egen tomt, for egenregiprosjekter og for utbyggingspartnere. OBOS Sverige har to fabrikker.

OBOS Kärnhem utvikler boligprosjekter i egen regi, både blokkbebyggelse og småhus i tre. Selskapet har en mindre fabrikk for produksjon av elementer for småhus. Selskapene i Sverige har ellers prosjekter over hele landet, med nærhet til vekstområder og byer med universitets- og høyskolevirksomhet.

Omsetningen var i 2020 på 8 365 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2019 var 10 106 millioner kroner. Segmentresultat før skatt var 570 millioner kroner, mot 1 321 millioner kroner i 2019.

I 2020 er det kjøpt tomter for til sammen ca. 6,3 milliarder kroner, som kan gi ca. 6 500 boliger. OBOS eier, alene eller sammen med andre, tomter som til sammen kan gi rundt 35 000 boliger i Norge og 10 000 i Sverige.

Restrukturering

Koronapandemien satte fart på nødvendige omstillingsprosesser. Dette har vært krevende, men nødvendig for å bevare OBOS’ konkurransekraft og evne til å levere på kjerneoppdraget. Derfor ble det besluttet å legge ned konsernets modulfabrikk i Sundsvall i Sverige. Resultatet er belastet med 69 millioner kroner i restruktureringskostnader. 90 arbeidsplasser ble berørt av endringen, i tillegg til de bemanningsreduksjoner som allerede var gjort i øvrige deler av OBOS Sverige. Deler av volumet og arbeidsplassene erstattes ved utvidelse av virksomheten i konsernets andre modulfabrikk i Vrigstad i Sverige.

OBOS Block Watne har gjort en rekke endringer i sin organisasjon gjennom sammenslåing av flere distriktskontorer til større og mer robuste enheter. Det er også gjort organisatoriske tilpasninger i øvrig virksomhet for å tilpasse kostnadsnivået til markedssituasjonen

Boligsalget i 2020

Antall solgte boliger (brutto 1) er økt med 7 prosent i 2020 sammenliknet med 2019, og salgsverdien er økt med 10 prosent. Totalt solgte OBOS boliger til en verdi av nesten 15 milliarder kroner. Nettoøkningen i antall solgte boliger er 14 prosent. Økningen skyldes godt salg i OBOS Kärnhem og OBOS Block Watne.

På grunn av koronapandemien og de restriksjonene myndighetene har iverksatt, ble det utviklet nye digitale rutiner og prosesser. Digitale signeringer, visninger og salgsstarter er tatt i bruk. I tillegg ble fellesvisninger endret til én-til-én-visninger, og nye boligkjøpsverktøy som boligbytte ble innført. Samtlige selskaper i boligdivisjonen har opprettholdt produksjonen i fabrikk og på byggeplasser og overleveringer til kundene.

Nye boligkjøpsmodeller

Det er innført for å gjøre det mulig for flere å eie egen bolig. I 2018 lanserte OBOS konseptet OBOS Bostart, en ordning der kjøperne får en redusert pris på boligen, mot at OBOS får muligheten til å kjøpe tilbake boligen når den skal selges. I 2020 ble OBOS Deleie lansert. Her kjøper kunden 50–99 prosent av boligen, og leier andelen de ikke selv eier av OBOS. Ordningen skal bidra til at flere medlemmer kommer inn på boligmarkedet. I 2020 la OBOS ut 273 boliger med boligkjøpsmodeller. Av disse boligene ble 114 solgt med Bostart, 49 med Deleie og 80 med normale vilkår. Per 31.12.20 er 65 boliger usolgte.

OBOS måler sin kundetilfredshet etter en felles bransjestandard for kundetilfredshet (KTI). Arbeidet med å øke kundetilfredsheten har blitt noe negativt påvirket av koronapandemien. For OBOS Nye Hjem gjelder dette spesielt oppfølging av kjøpere når det gjelder feil og mangler, samt utsatte kundemøter. OBOS Block Watne oppnådde KTI-resultater bedre enn bransjesnitt, men nådde ikke sitt interne mål for overlevering. Målrettet arbeid i tillegg til økt kapasitet og bevisstgjøring i samtlige selskaper, skal bidra til å bedre resultatene framover. For øvrig vises det til kapittelet «Bærekraft» i årsrapporten for 2020 for en mer detaljert beskrivelse.

Bærekraft

Alle nye byggeprosjekter som utvikles av OBOS skal ha en miljøstrategi og levere minimum ett tiltak ut over forskrift. Gjennom kvartalsvis oppfølging sikrer OBOS at selskapet møter miljøkravene som er satt for miljøsertifisering og miljøtiltak i våre utviklingsprosjekter.

Alle nye boligprosjekter utviklet av OBOS Nye Hjem og OBOS Fornebu skal sertifiseres i henhold til miljøsertifiseringsprogrammet BREEAM-NOR, som er basert på BREEAM, Europas ledende miljøsertifiseringsverktøy for bygg. OBOS Sverige har besluttet å tilby Svanemerkede hus. Byggesystemet i Sverige er Svanemerket og de to første byggene som forventes å få Svanemerket er under ferdigstilling.

I samtlige byggeprosjekter og produksjonsanlegg stilles det krav til kildesortering på mellom 80–90 prosent. Miljøsertifiseringen av produktene som anvendes i boligproduksjonen, sikrer at OBOS kan dokumentere miljøkvalitetene i bygget og stiller krav der OBOS påvirker miljøet mest.

Forkjøpsretten til nybolig

I 2020 ble det avholdt 81 salgsmøter knyttet til prosjekter i OBOS-konsernet med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer. Til sammen omfattet disse salgstrinnene 1 668 boliger. Forkjøpsrett for OBOSmedlemmer i Sverige ble lansert i desember 2020.

Byggeaktiviteten

Antall boliger i produksjon i OBOSkonsernet var 5 642 ved utgangen av 2020, mot 5 104 boliger i 2019. OBOS-konsernets andel av dette var 4 837 i 2020, mot 4 277 i 2019. Det ble ferdigstilt 2 992 enheter mot 3 814 i 2019. Konsernets andel av disse var 2 645 i 2020, mot 3 394 året før. Antall igangsatte boliger var 3 530 i 2020, mot 3 294 i 2019. Konsernets andel av dette var 3 206 i 2020, mot 2 769 i 2019. OBOS valgte bevisst å igangsette flere boliger på lave forhåndssalg i 2020 for å møte framtidig forventet etterspørsel, samt å opprettholde sysselsettingen i byggenæringen.

Ved utgangen av 2020 hadde OBOS 1 455 (brutto) usolgte boliger under produksjon, en nedgang på 151 fra 2019. OBOS’ andel av ferdigstilte usolgte boliger er 343 boliger per 31.12.2020.

Ferdigstilte boliger
Graf antall ferdigstilte boliger årsrapport 2020

Hvit søyle, netto antall. Blå søyle, brutto antall.

 

Forvaltning og rådgivning

Forretningsområdet forvaltning og rådgiving kan deles i to hovedkategorier; forretningsførsel og teknisk rådgiving. Forretningsførsel omfatter administrativ og økonomisk bistand og rådgiving primært til styrer i boligselskaper, samt innkreving og regnskapsførsel for denne kundegruppen. Teknisk rådgiving omfatter i hovedsak ingeniørbistand til byggeiere innen ulike fagområder, både boligbygg og næringsbygg. Omsetningen innen forvaltning og rådgiving var 1 053 millioner kroner i 2020. Resultat før skatt ble 154 millioner kroner.

Betydelige deler av virksomheten innenfor forretningsførsel tilbys som heldigitale tjenester innen styrearbeid, regnskap, årsmøtegjennomføring etc. Digitale årsmøter er en løsning OBOS utviklet alt i 2017/2018. Denne fikk kundene stor glede av i 2020, da koronapandemien gjorde det vanskelig å gjennomføre fysiske årsmøter. Den digitale årsmøteløsningen ble brukt av cirka 3 000 boligselskaper, og den ga en økning i deltakelsen på årsmøtene fra cirka 10 prosent til mer enn 40 prosent av boligeierne. Dette indikerer at den digitale løsningen er attraktiv og at beboerdemokratiet styrkes. OBOS forventer at en vesentlig del av årsmøtene vil bli gjennomført digitalt også i 2021, og at dette vil utvikle seg til å bli den vanlige måten å avholde årsmøter på i boligselskaper framover.

Som et ledd i konsernets satsing på bærekraft i alle ledd, har OBOS utviklet en ny modul i web-tjenesten styrerommet.no, som hjelper boligselskaper med å kartlegge bærekraftstatus i boligselskapet. Løsningen ble lansert i november 2020, og legger til rette for at styrene i boligselskapene på en enkel måte kan komme i gang med bærekraftarbeidet i eget boligselskap. Løsningen er gratis for OBOS’ kunder, og brukes allerede av mer enn 500 boligselskap.

Forvaltede boliger
Graf over antall forvaltede boliger 2016 - 2020

Tall i tusen.

 

Næringseiendom

Totalt eier OBOS-konsernet om lag 630 000 kvadratmeter næringseiendom. OBOS Eiendom har investert hovedsakelig i kontorer, kjøpesentre, forretningslokaler, hoteller, sykehus og skolebygg. Virksomhetsområdet omsatte i 2020 for 1 318 millioner kroner mot 1 350 millioner kroner i 2019. I 2020 var resultat før skatt 936 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2019 var 1 007 millioner kroner.

Portalen-selskapene på Lillestrøm og Telefonfabrikken på Økern i Oslo ble solgt i 2020. Salgene frigjorde 1,6 milliarder kroner.

Året som har gått har i stor grad vært preget av koronapandemien, noe som vil fortsette også i 2021. For handel og kjøpesentre var nedstengningen i mars vanskelig for mange virksomheter. Støtteordninger fra myndighetene og bidrag OBOS har gitt på leiereduksjoner, gjorde at de fleste kom gjennom dette. Gjennom året har det også vært god vekst i handelen, noe som har bedret utsiktene selv om driftssituasjonen har vært krevende. Hotell og servering har hatt den største nedgangen. Færre reisende, færre
konferanser og skjenkestopp har ført til nedstengninger og permitteringer. Det forventes at en normal situasjon for hotell ikke vil være tilbake før tidligst i 2022.

OBOS eier og driver flere kjøpesentre i Oslo og ett i Stavanger. Sentrene ligger sentralt på kollektivknutepunkter i områder der OBOS har bygget større boligområder, og utgjør en sosial møteplass og et viktig lokalt forankret service- og handelstilbud. Dette sikrer god konkurransekraft i møte med netthandel og konkurrerende sentre.

I løpet av 2020 er det ferdigstilt flere nye kontoreiendommer, herunder et nytt bydelshus på Lambertseter i Oslo. Flere større prosjekter er under bygging, blant annet nytt kontorbygg i Kværnerbyen og nytt kjøpesenter på Holmlia i Oslo.

Construction City Cluster

I 2018 etablerte OBOS, AF Gruppen og Betonmast i fellesskap Construction City som klynge og eiendomsselskap på Ulven i Oslo. Klyngen skal være en pådriver for aktører som ønsker å bidra til å gi bransjen større konkurransekraft gjennom økt samhandling, innovasjon, bærekraft og kompetansebygging. Klyngen skal fremme «The future of construction» gjennom økt samhandling og nye løsninger i hele bygge-, anleggsog eiendomsbransjen. Næringsklyngen har vokst i løpet av året fra 50 til over 80 medlemmer. Construction City har fått offisiell klyngestatus i Arena-programmet «Norwegian Innovation Cluster».

Construction City Eiendom

Byggene skal huse nye hovedkontorer på Ulven i Oslo for hovedeierne og bransjen. Byggestart planlegges i 2021 med ferdigstillelse i 2024/25. Prosjektet blir på nærmere 100 000 kvadratmeter bestående av kontor, undervisning, forskning, coworking, møtelokaler, servering og service slik at det skal fungere både som en arbeids- og møteplass.

Utleie og salg av næringseiendom

Økonomisk utleiegrad i porteføljen er på 96,4 prosent. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene i porteføljen er 5,7 år. Det er inngått 90 nye leieforhold på 34 000 kvadratmeter og reforhandlet 113 leieforhold på 49 000 kvadratmeter. Samlet årlig leie utgjør 124 millioner kroner. Gjennomsnittlig kontraktstid for nye avtaler er 4,4 år.

Bank og eiendomsmegling

Virksomhetsområdet viser et resultat før skatt på 302 millioner kroner i 2020. Tilsvarende tall for 2019 var 376 millioner kroner.

Utlån

OBOS-banken er en landsdekkende, digital fullservicebank med vekt på bolig og eiendom. Banken er den 18. største i Norge målt etter forretningskapital. Bankens kunder i personmarkedet er i hovedsak OBOS-medlemmer. I bedriftsmarkedet utgjør boligselskaper (borettslag og sameier) forvaltet av OBOS, hovedtyngden av kundemassen. Etter flere år med kraftig utlånsvekst har banken begrenset veksten i 2020. Utlån til nye boligselskaper og boligselskaper som skal finansiere nødvendige vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider prioriteres. I privatsegmentet prioriteres OBOS-medlemmer som skal kjøpe ny bolig fra OBOS, samt eksisterende bankkunder.

 

Utlån OBOS-banken

Graf viser fordeling av utlån i OBOS-banken.

Som en del av OBOS-konsernets satsing i Sverige, tilbyr OBOS-banken langsiktige lån til bostadsrättsföreningar (tilsvarende borettslag) i Sverige. OBOS-banken ønsker gradvis å skaffe seg erfaring med det svenske markedet og opererer med lav veksttakt og lave belåningsgrader.

De umiddelbare virkningene knyttet til koronapandemien medførte noen måneder med økte tap på utlån og negative verdiendringer på finansielle instrumenter (likviditetsporteføljen). Rentenetto, som var sterk i første kvartal, ble vesentlig redusert da OBOS-banken reduserte utlånsrentene mer eller mindre umiddelbart, mens innskuddsrentene først ble satt ned etter ordinær varslingsfrist på to måneder. Dette ble gjort for å redusere kundenes lånekostnader og trygge deres økonomi i en situasjon hvor mange ble permittert eller sto uten arbeid. Avdragsfrihet ble innvilget til kunder som var økonomisk berørt av koronapandemien. Banknæringen har en viktig rolle i å holde hjulene i gang i økonomien. OBOS-banken la derfor stor vekt på å ha god kontroll på likviditetssituasjonen for fortsatt å kunne yte lån til kredittverdige kunder.

Banken tok del i F-lånsordningen til Norges Bank og lånte 1 600 millioner kroner. Kapitaldekningen ble også bedret av et planlagt kapitalinnskudd på 200 millioner kroner fra eier. I annet halvår hadde banken en vesentlig bedre rentenetto og lave tap. Kombinert med reduserte kostnader og effektiv drift, har dette bidratt til økt egenkapitalavkastning og bedre resultater enn for 2019.

OBOS-banken oppnådde i 2020 et resultat før skatt på 277 millioner kroner, mot 223 millioner kroner i 2019. Banken har i samme periode hatt en utlånsvekst på 2 709 millioner kroner, en økning på 6,2 prosent. Utlån til personmarkedet var 14 109 millioner kroner ved utgangen av 2020, mot 14 243 millioner kroner i 2019. Dette gir en negativ vekst på 0,9 prosent. Utlån til bedriftsmarkedet, i hovedsak lån til borettslag og sameier, utgjorde 29 611 millioner kroner ved utgangen av 2020, mot 26 003 millioner kroner året før. Dette gir en vekst på 13,9 prosent. Sum utlån utgjorde til sammen 43 720 millioner kroner på egne bøker. I tillegg er utlån formidlet gjennom Eika Boligkreditt 2 639 millioner kroner ved utgangen av 2020, mot 3 404 millioner kroner i 2019.

Sum kundeinnskudd fra privatkunder og boligselskaper var på 20 196 millioner kroner ved utgangen av året, mot 17 942 millioner kroner i 2019. Alle kundeinnskudd under to millioner kroner er sikret i Bankenes Sikringsfond.

Forvaltningskapitalen og forretningskapitalen ved utgangen av 2020 var henholdsvis 50 614 millioner kroner og 53 254 millioner kroner.

Eiendomsmegling. 2020 var preget av koronapandemien. Særlig var andre kvartal utfordrende, men deretter kom markedet tilbake og prisveksten ble høyere enn forventet. 2020 var preget av sterk prisvekst. Gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for OBOS-tilknyttede boliger steg med 14,6 prosent gjennom året. Det ble i 2020 omsatt totalt 7 871 boliger i OBOS-tilknyttede borettslag, mens det i 2019 ble omsatt 7 656 boliger. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 27 prosent av salgene i 2020, mot 25 prosent i 2019. I Oslo ble forkjøpsretten benyttet i 31 posent av salgene. OBOS Eiendomsmeglere var i 2020 den nest største megleren av boliger i OBOS-tilknyttede borettslag, med 17 prosent av salget.

OBOS Eiendomsmeglere omsatte totalt 1 927 boliger i 2020 gjennom de 11 kontorene i Oslo, Hamar, Fredrikstad og Tønsberg. Resultatet før skatt utgjorde 7 millioner kroner, mot 13 millioner kroner i 2019.

Aksjeinvesteringer

Aksjeinvesteringene i OBOS-konsernet viser et segmentresultat før skatt på 797 millioner kroner, mot 695 millioner kroner i 2019. Aksjeporteføljen hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 10 664 millioner kroner, mot 10 450 millioner kroner i 2019. Til tross for et turbulent år, har verdien av aksjeinvesteringene holdt seg godt.

De beløpsmessig største aksjepostene er i de børsnoterte entreprenørselskapene AF Gruppen ASA og Veidekke ASA, samt i den svenske boligutvikleren JM AB. Eierskapet i entreprenørselskapene tilfører OBOS verdifull kompetanse og kunnskap om entreprenørvirksomhet, og bidrar til at OBOS blir en mer effektiv byggherre. Ved årsskiftet var markedsverdien av disse tre investeringene 10 050 millioner kroner, som er 6 163 millioner kroner mer enn de bokførte verdiene. OBOS er største aksjonær i alle selskapene, som regnskapsføres som tilknyttede selskap. Eierandelene ved årsskiftet var 16,2 prosent i AF Gruppen, 18,6 prosent i Veidekke og 20,1 prosent i JM. OBOS etablerte i 2020, sammen med Fidelio Capital AB, et felles holdingselskap som har tatt forvaltningsselskapet Sveriges BostadsrättCentrum AB (SBC) av børs. OBOS eier indirekte 40,4 prosent av aksjene i SBC. Denne investeringen regnskapsføres også som et tilknyttet selskap.

OBOS investerer også i oppstartsselskaper i bransjer relatert til OBOS-konsernet. Venture-selskapet Construct Venture (CV) ble etablert i 2018 sammen med AF Gruppen. CV har foretatt flere investeringer i oppstartsselskaper, og første realisering skjedde i 2020, da den digitale prosjektutvikleren Spacemaker ble kjøpt opp av amerikanske Autodesk. OBOS hadde også investert direkte i Spacemaker, og realiserte samlet en betydelig gevinst da selskapet ble solgt i november. Porteføljen til OBOS Oppstart omfatter solenergiselskapet Otovo, utleieplattformen Hybel.no, BIM-plattformen Catenda, det digitale låsselskapet Unloc og oppstartsgeneratoren Antler.

OBOS’ strategiske aksjeportefølje, i form av verdiøkning, realisering av gevinster og mottatte utbytter, leverte i 2020 en avkastning på + 14,9 prosent mot OSEBX, som for året endte på + 4,6 prosent. Veidekke solgte Veidekke Eiendom og utbetalte et ekstraordinært utbytte til aksjonærene etter transaksjonen. OBOS mottok da 566 millioner kroner i utbytte, noe som bidrar til god avkastning.

Digitalisering

IT og digital er OBOS-konsernets sentrale enhet for IT og digitalisering med ansvaret for planlegging, gjennomføring og oppfølging av OBOS’ digitale løsninger på tvers av selskaper og markeder. Divisjonen skal sørge for at OBOS går inn i den kommende strategiperioden med de beste forutsetninger for å levere sikre, robuste og konkurransedyktige tjenester.

IT og digital har ansvaret for en forretningsdrevet og lønnsom IT-arkitektur. Enheten skal levere stabile, sikre og effektive kjernetjenester og en framtidsrettet IT-infrastruktur. IT og digital skal også bidra til ETT OBOS gjennom en effektiv kundereise som knytter forretningsområdene sammen og bidrar til økt kundeinnsikt og bedre utnyttelse av data.

Hovedleveranser i 2020 har vært nytt obos.no og obos.se, innføring av nytt CRM-system for medlemsavdelingen og OBOS Nye Hjem, leveranse av web, app og registrering av medlemmer til lanseringen av det svenske medlemsprogrammet i november, samt videreutvikling av digital tjenesteplattform for integrasjoner (DTP). IT og digital har også fortsatt utviklingen av OBOS-appen (195 000 brukere) og Nabohjelp (158 000 brukere), der sistnevnte opplevde et kraftig oppsving i bruk og aktivitet under korona-nedstengningene.

Innovasjon

Alle forretningsområdene jobber med nyskaping og innovasjon. OBOS har en sentral kompetanseenhet som understøtter dette arbeidet. Innovasjonsteamet arbeider med en rekke innovasjonsprosjekter knyttet til konsernets eksisterende forretningsområder og områder der man ser nye muligheter.

OBOS har videreført partnerskapet med StartupLab, som gir tilgang til nettverk og oppstartsselskaper som er relevante for ulike deler av OBOS-konsernets virksomhet. I tillegg deltar OBOS-konsernet i ulike FoU-prosjekter innen BIM, gjenbruk av bygningsmaterialer, m.m.

OBOS’ mest omfattende prosjekt innen nyskaping og FoU er satsingen på OBOS Living Lab. I tilknytning til et boligprosjekt på Vollebekk i Oslo investerer OBOS 170 millioner kroner i et leilighetsbygg med 36 leiligheter som skal romme OBOS Living Lab. Der vil OBOS, partnerbedrifter, forskningsinstitusjoner med flere, teste nye tekniske løsninger i bygg og leiligheter, framtidens boformer, delingsmuligheter m.m. Living Lab planlegges ferdigstilt i andre halvår 2021.

*Brutto antall boliger er alle boliger i prosjekter der OBOS har en eierandel. Brutto andel boliger i Norge er det antall boliger medlemmene i Norge får benyttet sin forkjøpsrett på. Netto antall boliger er alle boliger i prosjekter der OBOS har en eierandel, fratrukket eksterne eieres eierandel. Netto andel er bransjestandard ved måling av markedsposisjoner og gir samtidig et bedre inntrykk av OBOS’ andel av verdiskaping og risiko i prosjektene.

Les mer fra årsrapporten