Finansiell risiko

Finansiell risiko kan deles inn i finansiell markedsrisiko, hvor aksjerisiko, renterisiko og valutarisiko inngår, samt kredittrisiko og likviditetsrisiko.

Styret har fastsatt en finansstrategi som legger rammene for den finansielle risikostyringen og gir retningslinjer for finansiering og likviditetsstyring, samt rentestrategi i konsernet. Denne revideres og godkjennes årlig av styret.

Finansiell markedsrisiko

OBOS har strategiske og finansielle aksjeinvesteringer som er utsatt for markedssvingninger. For de strategiske investeringene har styret lagt til grunn et langsiktig eierskap. Utviklingen i aksjeporteføljen følges opp av ledelsen og styret.

Endringer i rentenivå har betydning for konsernets innlånskostnader og vil påvirke verdsettelsen av næringseiendommer og andre aktiva. Styret har fastsatt en rentestrategi som legger prinsipper for rentestyringen i OBOS-konsernet. Rentestyringen skal sørge for at konsernet har en moderat renterisiko.

Den finansielle uroen knyttet til koronapandemien og oljeprisfall har økt den finansielle markedsrisikoen. OBOS forventer også at innlånskostnaden for konsernet vil øke som følge av den pågående krisen, men at effekten vil kunne oppveies noe av at sentralbankene i våre hovedmarkeder har gjort tilgjengelig betydelige midler for bankene for å stimulere til fortsatt utlån til bedrifter og personmarkedet.

Kredittrisiko

Forutsigbar og langsiktig tilgang til kapital er viktig for OBOS. Finansstrategien legger rammer for kapitaltilgang som sikrer at de planlagte aktivitetene kan gjennomføres til en lavest mulig kostnad. OBOS benytter bankmarkedet og sertifikat- og obligasjonsmarkedet i finansieringen av virksomheten.

Kundeinnskudd er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. OBOS-bankens likviditetsreserve holdes i likvide rentepapirer med lav risiko, og er en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og kundeinnskudd. OBOS-banken har tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett gjennom datterselskapet OBOS Boligkreditt.

Banken vil også kunne benytte seg av Norges Banks utlånsordning som del av krisepakken knyttet til koronautbruddet for å støtte refinansiering og planlagt vekst i utlånsvolumet.

Ved kjøp og salg av verdipapirer og valuta er OBOS eksponert for risiko mot verdipapirforetakene selskapet handler med. Oppgjørsrisikoen minimeres gjennom å foreta kjøp og salg av verdipapirer og valuta gjennom solide motparter. OBOS påtar seg motpartsrisiko når det inngås rentebytteavtaler med verdipapirforetak. Motpartsrisikoen reduseres ved å inngå derivatavtaler med solide motparter hvor OBOS har et eksisterende kundeforhold. Godkjente finansielle motparter er beskrevet i interne retningslinjer.

Kredittrisikoen i OBOS-banken anses som lav da lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Kredittrisikoen i den øvrige virksomheten i OBOS har tradisjonelt vært ansett som lav, men anses å ha økt noe som følge av den finansielle uroen.

Likviditetsrisiko

OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker som sikkerhet mot perioder med dårlig likviditet i finansmarkedene. Morselskapet OBOS BBL har kredittrammer på 2 500 millioner kroner i tillegg til kassekreditt på 400 millioner kroner. På konsernnivå var kredittrammene 3 800 millioner kroner (eksklusive OBOS-banken) ved utgangen av 2020. Utrukne kredittrammer og kassakreditt var ved årsslutt 4 000 millioner kroner. Se note 11 for ytterligere detaljer vedrørende likviditetsrisiko.

Konsernet og morselskapet OBOS BBL har engasjementsbetingelser på soliditet (gjeldsgrad) i låneavtaler med banker og Nordic Trustee på vegne av obligasjonsinvestorer. Dette rapporterer virksomheten på kvartalsvis. Per 31.11.20 var nøkkeltallene godt innenfor kravene i disse engasjementsbetingelsene (covenants), slik de har vært i alle år etter at disse betingelsene ble inngått.

Refinansieringsrisikoen i konsernet sees på som lav.

Likviditetsrisikoen i OBOS-banken reduseres gjennom egne styrevedtatte rammer for likviditetsstyringen. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider.

OBOS har også tilgang på en betydelig kontantbeholdning som følge av store nedsalg innenfor næringseiendom og aksjer høsten 2019 og tidlig i 2020. Det styrker konsernets mulighet til å håndtere likviditetsrisiko i et mer krevende marked.

For perioden juni 2020–juni 2021 er det i tillegg vedtatt av styret at konsernet skal ha en ekstra likviditetsbuffer på 1 000 millioner kroner for å kunne støtte datterselskapene ved eventuelle likviditetsbehov forårsaket av koronapandemien.

Markedsrisiko

Eiendomsmarkedet

I et usikkert marked vil det være en risiko for at boliger ikke blir solgt og at utleieandelen i næringseiendommer faller.

Boligprisene steg både i Norge og i Sverige i 2020. Igangsettingen av nye boliger har vært fallende i Norge og Sverige det siste året. Dette har påvirket tilbudet av ferdigstilte boliger siden 2020.

OBOS forventer ikke at den pågående koronakrisen og uroen i de internasjonale finansmarkedene vil ramme boligmarkedet i vesentlig grad verken i Norge eller Sverige i de kommende årene, blant annet som følge av lave renter og en aktiv motkonjunkturpolitikk fra myndighetene. Prisveksten vil være mer moderat i 2021 som en følge av forventninger om et større antall permitterte og arbeidsledige i flere sektorer i økonomien, samt som en følge av renteøkninger. Fortsatt god tilgang på kreditt vil være avgjørende for å kunne opprettholde etterspørsel etter både nye og brukte boliger framover.

Risikoeksponeringen gjennom usolgte enheter i produksjon og usolgte ferdigstilte enheter, samt utleiegrad i næringseiendommer, måles og rapporteres løpende. Oppstart av nye eiendomsprosjekter vil bli utsatt dersom andelen usolgte boliger blir for stor, og utleiegraden i næringseiendommer blir for lav.

OBOS’ virksomhet innen eiendomsmegling, bank og forvaltning vil være utsatt for endringer i eiendomsmarkedet. Lav risikoprofil og tett oppfølging av virksomheten og markedsforhold bidrar til å redusere risiko.

Omdømmerisiko

OBOS og datterselskapene er anerkjente og godt etablerte merkevarer. OBOS har en stor medlemsmasse og kundegruppe, og en bred kontaktflate på leverandørsiden og til myndigheter, bransjeorganisasjoner, finansmiljøer og media. Som stor låntaker og stor aktør innen eiendom og boligbygging i Norge og Sverige, vil selskapet ofte bli brukt som eksempel for å belyse utviklingstrekk, utfordringer og problemstillinger i boligmarkedet og byggenæringen. Det satses bevisst på langsiktig merkevarebygging, profesjonell kundebehandling og kommunikasjon med omverdenen som ledd i å opprettholde tilliten til virksomheten, merkevarene og produktene.

Det løpende kvalitetsarbeidet er sentralt for å redusere omdømmerisiko. Det er etablert prosedyrer og rutiner for informasjonshåndtering i forretningsområdene og i morselskapet.

Klimarisiko

Det er viktig for OBOS å redusere risiko og kostnader knyttet til klimaendringer og ekstremvær. Flom og rasfare vurderes alltid når OBOS investerer i tomter. Andre parametere som vurderes er plassering av bygg, samt valg av materialer. Materialene må være robuste og tåle nye værforhold. I tillegg vurderes løsninger for å håndtere overvann som avrenning og drenering.

Les mer fra årsrapporten