Årsberetning 2018

Flere ferdigstilte boliger er den viktigste driveren bak resultatveksten. Resultatet gir OBOS et solid handlingsrom for nye investeringer i boliger og andre tjenester til medlemmene, herunder en økt satsing på digitalisering i hele virksomheten. Samlet omsetning økte fra 11 569 millioner kroner i 2017 til 13 162 millioner kroner i 2018. Antall medlemmer var 454 442 ved utgangen av året, 18 991 fl ere enn året før.

God virksomhetsstyring

OBOS, som er en medlemseid virksomhet, legger vekt på å følge anerkjente prinsipper for god virksomhetsstyring. Virksomheten omfatter en rekke områder som er direkte avhengige av bred tillit i fi nansmarkedet, fra offentlige myndigheter og fra alle medlemmene. Styret har derfor lagt «Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse» til grunn for utøvelse av styring og ledelse på alle relevante områder.

OBOS har utarbeidet egne rapporter om eierskapsstyring og selskapsledelse og om samfunnsansvar. Begge disse er å finne i denne årsrapporten.

Hovedtrekk i 2018

Nye medlemmer

I løpet av året fikk OBOS 26 045 nye medlemmer. Ved utgangen av året var antall betalende medlemmer 454 442.

Boligutvikling og boligsalg

OBOS er den største boligutvikleren i Norge og den nest største i Norden. Hovedvirksomheten er i Norge og Sverige.

Totalt har konsernet solgt 8,4 prosent færre boliger enn i 2017. Nedgangen skyldes i hovedsak mer utfordrende markedsforhold i Sverige i 2018. Samlet sett ble det solgt 3 103 boliger i selskaper eid eller deleid av OBOS i 2018, mot 3 387 boliger i 2017. Av boliger solgt i 2018 ble 1 818 solgt i Norge, 1 280 i Sverige og 5 i Danmark. OBOS’ andel av totalt antall solgte nye boliger var 2 805 boliger.

OBOS har i løpet av 2018 igangsatt bygging av 3 213 boliger og ferdigstilt 3 952 nye boliger i prosjekter eid eller deleid av OBOS.

I 2018 har OBOS inngått avtale om kjøp av tomter som til sammen har et potensial for bygging av ca. 4 600 boliger, hvorav OBOS’ andel utgjør ca. 4 000 boliger. Kjøpe summen totalt er ca. 1,8 milliarder kroner.

Forvaltning og rådgivning

Forretningsområdet forvaltning og rådgivning er et kjerneområde i OBOS-konsernet. Nettoveksten i antall boliger som OBOS-konsernet er forretningsfører for var 10 086 boliger i 2018. For å posisjonere seg for framtiden kjøpte OBOS i første kvartal 2019 39,6 prosent av aksjene i det svenske boligforvaltningsselskapet SBC Bostadsrättcentrum
AB.

Næringseiendom

Totalt eier OBOS-konsernet om lag 675 000 kvadratmeter næringseiendom i hel- eller deleide eiendommer. Utleiegraden i selskapets eiendomsmasse var i 2018 på 96,2 prosent.

I løpet av 2018 ferdigstilte virksomhetsområdet et nytt kjøpe senter på Oppsal, samt hotellet Scandic i byutviklingsprosjektet Portalen i Lillestrøm. Det er solgt flere eiendommer, herunder Strandveien 43 i Trondheim. Salgsprosesser pågår for flere andre.

Bank og eiendomsmegling

OBOS-banken har hatt en kraftig utlånsvekst på 6 160 millioner kroner, en økning på 21 prosent. Utlån til personmarkedet var 13 352 millioner kroner ved utgangen av 2018, mot 11 958 millioner kroner i 2017. Dette gir en vekst på 12 prosent. Sum utlån til bedriftsmarkedet inkludert utlån gjennom Eika Boligkreditt utgjorde 25,96 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2017 var 22,46 milliarder kroner. Dette tilsvarer en økning på 16 prosent sammenlignet med fjoråret.

Digitale tjenester

Digitale tjenester er et ledende fagmiljø på digitale kundefl ater, i tillegg til å ha ansvaret for forvaltningen av merkevaren OBOS, konsernmarkedsføring og nytt kundebehandlingssystem (CRM). Virksomheten understøtter den store satsingen på digitalisering som ellers drives i forretningsenhetene. Delingstjenesten Nabohjelp har 100 000 brukere ved utgangen av året.

Aksjer og forretningsutvikling

Divisjonen for aksjer og forretningsutvikling ble opprettet i august 2018. Aksjeporteføljen hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 7 274 millioner kroner, mot 5 500 millioner kroner i 2017 og består av både børsnoterte aksjer og en portefølje unoterte aksjer, herunder i oppstartsbedrifter. Eierandelene i AF Gruppen og Veidekke er klassifisert som tilknyttede selskaper. Hovedårsaken til endringen i markeds verdien er at OBOS i løpet høsten 2018 kjøpte seg opp til å bli største aksjonær i det børsnoterte selskapet JM AB, med en eierandel på 15,3 prosent. Fra og med 2019 vil JM bli klassifi sert på lik linje med AF Gruppen og Veidekke.

Strategi

OBOS har vedtatt en strategi for konsernet fram mot 2021. Konsernets visjon er «OBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller boligdrømmer». Konsernet skal være verdi og strategistyrt med vekt på innovasjonsarbeid.

OBOS’ verdier er konsernovergripende og skal danne grunnlaget for Ett OBOS. Dette er verdiene:

• Skikkelig
• Kvalitetsbevisst
• Offensiv
• Lønnsom
• Engasjert

OBOS skal skape verdier gjennom å utøve samfunnsansvar, skape merverdi for medlemmene og oppnå lønnsom vekst over tid. Konsernet har fem hovedprioriteringer: OBOS skal ha fornøyde medlemmer og kunder, ta grønt ansvar, forvalte verdier, være best på bolig og bank, samt utvikle
byer og steder.

Virksomheten

OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å gi gode tilbud til medlemmene og for å oppnå best mulig økonomiske resultater. Betegnelsen OBOS-konsernet
brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til IFRS avlegger et konsernregnskap. OBOS driver utvikling, produksjon og salg av eiendom og bolig, og har i tillegg virksomhet innenfor eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, rådgivning, bankvirksomhet, utleie av eiendom og fornybar energi. Virksomheten foregår i Norge, Sverige og Danmark, men med størst aktivitet i Oslo- regionen. Hovedkontoret er i Oslo.

Hendelser etter balansedagen

I januar solgte OBOS alle aksjene i Eika-gruppen til 15 av de største bankene i Eika-alliansen. OBOS har vært eier av 6,3 prosent av aksjene i Eika-gruppen siden 2009, men anser ikke lenger investeringen i Eika-gruppen som strategisk. OBOS frigjør i underkant av 220 millioner kroner i forbindelse med aksjesalget. Avkastningen i eierperioden, i form av utbytter og salgsgevinst, har vært rundt 210 prosent.

For å posisjonere seg for framtiden kjøpte OBOS i første kvartal 2019 39,6 prosent av aksjene i det svenske boligforvaltningsselskapet SBS Bostadsrättcentrum AB.

I februar 2019 passerte OBOS en eierandel i JM AB på 22,4 prosent. Det medfører at JM fra og med første kvartal 2019 vil bli klassifisert som et tilknyttet selskap på lik linje med AF Gruppen og Veidekke.

Årsregnskapet

Resultatet før skatt i 2018 var 2 928 millioner kroner, mot 2 643 millioner kroner i 2017. Resultatet etter skatt utgjorde 2 632 millioner kroner, mot 2 466 millioner kroner i 2017. OBOS-konsernets samlede omsetning var 13 162 millioner kroner, mot 11 569 millioner kroner i 2017.

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var negativ med 3 115 millioner kroner, en forbedring på 55 millioner kroner fra 2017. Økt resultat ble motvirket av økte netto utlån fra OBOS-banken og generell oppbygging av arbeidskapital. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var negativ med 1 860 millioner kroner, en reduksjon på 1 milliard kroner fra 2017. Det ble investert 1,6 milliarder kroner i JM i 2018, mens i 2017 ble aksjer i JM solgt for netto 1,0 milliard kroner. Netto innløsning av pengemarkedsfond i 2018 (netto utbetaling i 2017) forklarer deler av nedgangen i investeringer.

Totalkapitalen ved utgangen av året var 83 475 millioner kroner, sammenliknet med 74 430 millioner kroner året før. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 22 531 millioner kroner, mot 19 915 millioner kroner i 2017. Egenkapitalandelen per 31.12.2018 var 27,0 prosent, mot 26,8 prosent ved utgangen av 2017.

Styret vurderer konsernets egenkapital som tilfredsstillende og årets resultat som godt. Dette gir OBOS- konsernetet solid utgangspunkt for 2019.

Disponering av årsresultatet

Morselskapet i OBOS hadde i 2018 et overskudd etter skatt på 365 millioner kroner, mot 856 millioner kroner i 2017.

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet:

• Annen egenkapital: 364 987 713 kroner
• Total disponert: 364 987 713 kroner

Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 10 285 millioner kroner. Dette gir en egenkapitalandel på 66,3 prosent per 31.12.2018.

Forutsetning om fortsatt drift

OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I henhold til regnskapslovens § 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift.